CELIAPP ou RAP : lequel choisir pour ta première maison ?

Quand on prépare un premier achat, deux outils reviennent sans cesse : le CELIAPP et le RAP du REER. Bonne nouvelle, tu n'as pas à choisir entre les deux. Mais si ton budget d'épargne est limité, il y a clairement un ordre à suivre.

La différence en une phrase

Le CELIAPP est un compte dont l'argent t'appartient définitivement quand tu achètes. Le RAP, lui, est un prêt que tu te fais à toi-même à partir de ton REER, et que tu dois remettre dans ton REER sur 15 ans.

Comparaison côte à côte

Le piège du remboursement du RAP

Avec le RAP, le remboursement s'étale sur 15 ans et commence normalement la deuxième année suivant le retrait. Pour les premiers retraits faits entre 2022 et 2025, le début a été reporté à la cinquième année. Dans sa mise à jour économique du 28 avril 2026, le gouvernement fédéral a proposé de prolonger ce délai de grâce aux premiers retraits faits jusqu'à la fin de 2028. Comme il s'agit d'une proposition, vérifie auprès de l'ARC si elle est en vigueur au moment de ton retrait.

Concrètement, si tu retires 30 000 $, tu dois remettre au moins 2 000 $ par année dans ton REER. Ces versements ne sont pas déductibles. Si tu en sautes un, le montant manquant est ajouté à ton revenu imposable de l'année. Un délai de grâce plus long ne fait que repousser ces versements : il ne les annule pas.

L'ordre à suivre

1. Maximise d'abord ton CELIAPP : 8 000 $ par année. Tu obtiens la même déduction qu'avec un REER, sans rien à rembourser.
2. Utilise ensuite le RAP si tu as déjà de l'épargne dans ton REER, ou si ton revenu élevé rend la déduction REER très payante.
3. Combine les deux pour la même propriété. C'est permis, à condition de respecter les règles de chacun au moment du retrait.

Pour un couple de premiers acheteurs, le potentiel est important : jusqu'à 80 000 $ de cotisations dans deux CELIAPP, plus jusqu'à 120 000 $ de retraits RAP si chacun a assez d'épargne dans son REER.

Et si tu as déjà un gros REER ?

Tu as une troisième option : transférer une partie de ton REER directement dans ton CELIAPP. Le transfert n'est pas déductible et utilise tes droits CELIAPP, mais l'argent pourra ensuite être retiré sans impôt et sans remboursement. On l'explique en détail dans notre article sur le transfert du REER vers le CELIAPP.

En résumé

Le CELIAPP gagne presque toujours comme premier choix, parce qu'il n'exige aucun remboursement. Le RAP reste un excellent complément pour aller chercher une mise de fonds plus importante, surtout à deux.