Mise de fonds : combien faut-il pour acheter une première maison au Québec ?

La mise de fonds est souvent le plus gros obstacle pour un premier achat. Bonne nouvelle : le minimum exigé est moins élevé qu'on le croit, et le CELIAPP peut en financer une bonne partie avec l'aide du fisc.

La mise de fonds minimale au Canada

Les règles sont fédérales et s'appliquent partout au pays :

• 5 % sur la portion du prix jusqu'à 500 000 $ ;
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million ;
• 20 % pour une propriété de 1,5 million et plus, puisqu'elle ne peut pas être assurée.

Moins de 20 % ? L'assurance prêt hypothécaire

Si ta mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, tu dois généralement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, la prime varie de 0,6 % à 4,5 % du montant du prêt, et elle diminue quand ta mise de fonds augmente. La prime s'ajoute généralement à ton hypothèque, mais au Québec, la taxe provinciale sur cette prime ne peut pas y être ajoutée : tu dois la payer au moment d'obtenir ton prêt.

Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs peuvent obtenir une période d'amortissement de 30 ans sur un prêt assuré, au lieu de 25 ans. Les paiements mensuels sont plus bas, mais tu paies plus d'intérêts au total.

Les frais à prévoir en plus

La mise de fonds n'est pas le seul montant à avoir en main. Prévois aussi :

• les droits de mutation (la « taxe de bienvenue »), que la municipalité te facture après l'achat ;
• les honoraires du notaire ;
• l'inspection préachat et, parfois, un certificat de localisation à jour ;
• les ajustements de taxes municipales et scolaires, le déménagement et les premiers achats pour la maison.

La taxe de bienvenue et le nouveau crédit pour premiers acheteurs

Les droits de mutation sont calculés par tranches. En 2026, les taux de base sont de 0,5 % sur les premiers 62 900 $, de 1 % jusqu'à 315 000 $ et de 1,5 % au-delà. Une municipalité peut appliquer un taux plus élevé sur la portion qui dépasse 500 000 $. Pour une propriété de 350 000 $, l'exemple du gouvernement du Québec donne 3 361 $.

Depuis le 1er janvier 2026, Québec offre aux premiers acheteurs un crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété. Il rembourse 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation, puis 25 % de l'excédent, jusqu'à 5 875 $. Le crédit diminue graduellement pour une propriété de plus de 750 000 $ et devient nul à 1 million. Revenu Québec permet de demander un versement anticipé, sans attendre ta déclaration de revenus.

Comment financer ta mise de fonds

Pour une propriété de 400 000 $, le minimum est de 20 000 $. Avec un CELIAPP, tu peux y arriver en trois ans en cotisant environ 6 700 $ par année, tout en recevant des remboursements d'impôt à chaque cotisation.

• CELIAPP : jusqu'à 40 000 $ de cotisations par personne, retrait sans impôt ni remboursement.
• RAP : jusqu'à 60 000 $ par personne à partir de ton REER, à rembourser sur 15 ans (voir notre comparatif CELIAPP ou RAP).
• CELI : flexible, idéal pour les frais d'achat et le coussin de sécurité.

Viser plus que le minimum a ses avantages : une prime d'assurance plus basse, un prêt plus petit et des paiements plus légers. Mais garder une réserve pour les imprévus reste prioritaire.